Une révision importante de la loi suisse sur le blanchiment d’argent entrera en vigueur le 1er octobre 2026. Certaines activités de conseil liées à l’achat ou à la vente d’un immeuble seront désormais soumises à des obligations de diligence. Pour les propriétaires et investisseurs vaudois, la principale conséquence devrait être une préparation plus rigoureuse des transactions et des parties concernées.
Une nouvelle étape dans la transparence des transactions
Le Conseil fédéral a fixé, le 12 juin 2026, l’entrée en vigueur de la révision de la loi sur le blanchiment d’argent, ou LBA, au 1er octobre 2026. La nouvelle loi sur la transparence des personnes morales entrera en vigueur à la même date.
Le 11 septembre 2026, le SVIT Romandie a publié une information destinée aux professionnels de l’immobilier afin de préciser les conséquences pratiques de cette évolution.
La révision étend notamment le champ d’application de la LBA à certaines activités de conseil effectuées dans le cadre de transactions immobilières. Son objectif est d’améliorer l’identification des personnes participant à des opérations potentiellement sensibles et de renforcer la transparence sur les ayants droit économiques.
Toutes les activités immobilières ne sont pas automatiquement concernées
Il convient d’éviter une interprétation trop large de cette réforme. La vente d’un immeuble ne devient pas automatiquement une activité soumise à la LBA, et tout professionnel intervenant dans une transaction ne devient pas nécessairement un « conseiller » au sens de la nouvelle loi.
L’assujettissement dépend de l’activité réellement exercée, du rôle du prestataire et du moment auquel son intervention a lieu. Selon les explications du SVIT Romandie, une activité de conseil est notamment susceptible d’être concernée lorsqu’elle contribue de manière causale à un acte juridique lié à une transaction financière et qu’un acte concret existe.
Dans le cas d’une transaction immobilière, le SVIT précise que l’activité du conseiller n’est présumée pertinente qu’une fois que les deux parties ont manifesté leur volonté de conclure la vente. La simple publicité d’un bien ne serait donc pas concernée tant que l’acquéreur n’est pas identifié.
La qualification doit néanmoins être vérifiée au cas par cas. Elle ne dépend pas uniquement du titre professionnel de l’intervenant, mais bien de la prestation effectivement fournie.
Quelles obligations pour les professionnels concernés ?
Lorsqu’un professionnel exerce à titre professionnel une activité de conseil entrant dans le champ de la LBA, plusieurs obligations de diligence peuvent s’appliquer.
Les organismes d’autorégulation spécialisés mentionnent notamment la vérification de l’identité du cocontractant, l’identification de l’ayant droit économique, l’examen de l’arrière-plan économique de la transaction lorsque les circonstances l’exigent et la conservation des documents nécessaires.
Le professionnel concerné doit également être affilié à un organisme d’autorégulation, ou OAR, reconnu. Selon le calendrier présenté par le SVIT Romandie, les obligations de diligence s’appliquent dès le 1er octobre 2026. Les conseillers qui exercent déjà une activité assujettie à cette date devront avoir déposé leur demande d’affiliation au plus tard le 1er décembre 2026.
Pendant la période transitoire et jusqu’à la décision concernant l’affiliation, les activités soumises ne pourront être poursuivies que dans le cadre des relations d’affaires existantes, selon les indications du SVIT.
Quelles conséquences pour le propriétaire vendeur ?
Le propriétaire qui vend directement son immeuble n’est pas, pour ce seul motif, qualifié de conseiller LBA. Il pourra cependant être invité par un mandataire assujetti à fournir plus tôt des renseignements et des justificatifs sur la transaction.
Pour éviter de ralentir le processus de vente, il sera utile de préparer un dossier clair comprenant notamment :
- l’identité précise du propriétaire ou de la société venderesse ;
- les pouvoirs de représentation des personnes qui signent ;
- l’identification des personnes contrôlant une société propriétaire ;
- l’origine et l’historique de propriété de l’immeuble ;
- la structure envisagée pour la transaction ;
- les informations permettant de comprendre son objectif économique.
La liste exacte des documents dépendra de la nature de l’opération, de la structure de détention et du rôle des professionnels mandatés. Une vente simple réalisée par une personne physique ne soulève pas les mêmes questions qu’une transaction impliquant une société immobilière, une holding ou une structure étrangère.
Et pour l’acquéreur ou l’investisseur ?
L’acquéreur d’un immeuble de rendement pourra également devoir communiquer des renseignements plus détaillés, en particulier lorsqu’il agit par l’intermédiaire d’une personne morale ou d’une structure de participation.
L’identification de l’ayant droit économique revêt ici une importance particulière. Il ne suffit pas toujours de connaître le nom de la société qui achète : il peut être nécessaire de déterminer quelles personnes physiques la contrôlent effectivement.
Le financement constitue également une composante importante du dossier. Les contrôles effectués pourront conduire le professionnel assujetti à demander des éléments permettant de comprendre l’origine des fonds, les relations entre les parties ou le but économique de la structure choisie.
Ces démarches ne signifient pas que la transaction est suspecte. Elles répondent à des obligations de vérification et de documentation imposées aux professionnels concernés.
Pourquoi anticiper avant la mise en vente ?
Une transaction immobilière réunit généralement plusieurs intervenants : propriétaire, acquéreur, gérance, courtier, banque, notaire, avocat, fiduciaire ou conseiller fiscal. Tous n’auront pas nécessairement les mêmes obligations, mais chacun peut avoir besoin d’informations pour accomplir correctement son mandat.
Un dossier incomplet peut provoquer des demandes complémentaires au moment où les parties souhaitent déjà signer. Pour une vente d’immeuble de rendement, il est donc judicieux de clarifier dès le début la structure de propriété, les pouvoirs de signature et les personnes qui contrôlent les sociétés participantes.
Les mandats confiés aux intermédiaires devraient également définir clairement les prestations attendues. Le professionnel doit pouvoir déterminer si son intervention reste une activité de commercialisation ou si elle devient une activité de conseil soumise à la LBA.
Une préparation renforcée, sans dramatiser la réforme
L’entrée en vigueur du 1er octobre 2026 ne remet pas en cause la possibilité de vendre ou d’acquérir un immeuble. Elle renforce toutefois la nécessité de connaître précisément les parties, les structures juridiques et le contexte économique de certaines transactions.
Pour les propriétaires et investisseurs vaudois, la meilleure approche consiste à constituer un dossier transparent dès le lancement du projet et à interroger les professionnels mandatés sur leurs obligations respectives.
Le champ d’application de la nouvelle réglementation pouvant soulever des questions d’interprétation, toute situation complexe doit être examinée par un spécialiste compétent. Cette prudence est particulièrement recommandée lorsque la vente implique plusieurs sociétés, des ayants droit économiques difficiles à identifier ou une structure internationale.
Sources vérifiées
- SVIT Romandie — publication du 11 septembre 2026
- Office fédéral de la justice — Registre suisse de transparence
- Département fédéral des finances — Intégrité de la place financière
- Secrétariat d’État aux questions financières internationales — mesures adoptées
- ARIF — informations pratiques pour les nouveaux conseillers LBA
Réserve juridique : l’assujettissement dépend des prestations concrètement exercées. L’article ne doit pas être utilisé pour déterminer seul si une entreprise ou une personne est soumise à la LBA.