La suppression de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Le sujet est revenu devant le Grand Conseil vaudois le 6 octobre 2026, notamment à travers une réponse du Conseil d’État consacrée aux conséquences financières de la réforme. Pour les propriétaires, le changement ne se résume cependant pas à la disparition d’un revenu imposable : plusieurs déductions seront également supprimées ou limitées.
Ce qui changera au 1er janvier 2029
Aujourd’hui, une personne qui habite le logement dont elle est propriétaire doit déclarer une valeur locative comme revenu imposable. Cette valeur représente, de manière théorique, le loyer qu’elle aurait pu percevoir en mettant le bien en location.
En contrepartie, le système actuel permet notamment de déduire certains intérêts passifs et frais d’entretien. Les investissements destinés à économiser l’énergie ou à protéger l’environnement peuvent également bénéficier de déductions, selon les règles applicables.
La réforme modifiera cet équilibre. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative des résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire ne sera plus imposée. Parallèlement, les frais d’entretien de ces logements ne seront en principe plus déductibles aux niveaux fédéral, cantonal et communal.
Les investissements énergétiques ne seront plus déductibles de l’impôt fédéral direct. Les cantons pourront toutefois maintenir temporairement ce type de déduction dans leur propre législation. Les modalités qui seront finalement retenues dans le canton de Vaud devront donc être suivies attentivement.
Tous les propriétaires ne seront pas touchés de la même manière
L’effet de la réforme dépendra fortement de la situation financière de chaque propriétaire.
Une personne ayant largement remboursé son hypothèque pourrait bénéficier de la disparition de la valeur locative, puisque les intérêts qu’elle déduit aujourd’hui sont relativement faibles. À l’inverse, un propriétaire encore fortement endetté pourrait perdre une part importante de ses déductions.
L’Administration fédérale des contributions souligne que le niveau futur des taux hypothécaires jouera un rôle déterminant. Lorsque les taux sont bas, la réforme devrait favoriser une majorité de propriétaires. Avec des taux élevés, la limitation des intérêts passifs déductibles pourrait au contraire alourdir la charge fiscale de nombreux ménages.
Une déduction particulière est prévue pour les personnes qui acquièrent pour la première fois un logement en Suisse. Elle leur permettra de continuer à déduire une partie de leurs intérêts passifs pendant une période limitée, jusqu’à concurrence des montants prévus par la législation.
Qu’en est-il des immeubles de rendement ?
La réforme vise principalement les logements occupés par leur propriétaire. Elle ne supprime pas de la même manière les déductions concernant les biens immobiliers loués ou affermés.
Les frais d’entretien relatifs à un immeuble locatif resteront en principe déductibles. Pour les intérêts passifs, la déduction sera calculée proportionnellement au rapport entre la valeur des biens immobiliers loués ou affermés et l’ensemble de la fortune du contribuable.
La situation peut devenir plus complexe lorsqu’un propriétaire détient simultanément son propre logement, un appartement mis en location et d’autres éléments de fortune. Une analyse fiscale individuelle sera alors particulièrement utile. La rentabilité d’un immeuble ne devra pas être évaluée uniquement sur la base du rendement locatif brut, mais après prise en compte du financement, des charges, de l’entretien et de la fiscalité applicable dès 2029.
Faut-il avancer les travaux de rénovation ?
La disparition annoncée de certaines déductions peut inciter les propriétaires à envisager des travaux avant l’entrée en vigueur de la réforme. Il serait toutefois imprudent de lancer un chantier uniquement pour obtenir un avantage fiscal.
La priorité doit rester l’état technique du bâtiment. Une toiture, une façade, une installation de chauffage ou des fenêtres doivent être rénovées selon leur durée de vie, leur performance et les besoins réels de l’immeuble. Dans une PPE, il faut en outre tenir compte des décisions de l’assemblée, de la planification pluriannuelle et du niveau du fonds de rénovation.
Avant d’avancer un projet, il convient d’examiner sa faisabilité, les autorisations nécessaires, les subventions disponibles, la capacité financière du propriétaire ou de la communauté et le traitement fiscal correspondant. Pour les investissements énergétiques, l’évolution de la législation vaudoise sera particulièrement importante, puisque le canton dispose d’une marge de décision limitée dans le temps.
Les précautions à prendre dès maintenant
Même si l’entrée en vigueur n’interviendra qu’en 2029, trois démarches peuvent déjà être entreprises.
Premièrement, il est utile de dresser un calendrier des travaux prévisibles jusqu’en 2030. Celui-ci doit distinguer l’entretien courant, les rénovations importantes et les améliorations énergétiques.
Deuxièmement, les propriétaires devraient revoir leur stratégie hypothécaire avec leur banque ou leur conseiller. La diminution future des possibilités de déduction peut modifier l’intérêt fiscal d’un endettement élevé, sans pour autant justifier automatiquement un remboursement anticipé.
Troisièmement, il convient de conserver soigneusement les factures, décisions de PPE et justificatifs des travaux. La date de réalisation et la nature exacte des dépenses détermineront leur traitement fiscal.
Il faut également éviter les conclusions générales. La réforme n’aura pas le même effet pour un propriétaire retraité sans dette, une famille récemment devenue propriétaire, un investisseur détenant plusieurs logements ou une PPE préparant un assainissement énergétique.
Anticiper sans prendre de décision précipitée
La suppression de la valeur locative apportera un changement majeur à la fiscalité immobilière suisse dès le 1er janvier 2029. Elle pourra représenter un allégement pour certains propriétaires, mais la disparition ou la limitation de plusieurs déductions modifiera les calculs habituels.
Pour les propriétaires vaudois, les prochaines années doivent servir à coordonner fiscalité, financement et planification des travaux. Les modalités cantonales encore ouvertes devront être vérifiées avant toute décision. Une gérance immobilière peut contribuer à établir le programme d’entretien et les besoins financiers du bâtiment ; les conséquences fiscales personnelles doivent, quant à elles, être validées auprès d’une fiduciaire ou de l’autorité fiscale compétente.
Sources vérifiées
- État de Vaud – réponse inscrite à la séance du Grand Conseil du 6 octobre 2026
- Administration fédérale des contributions – entrée en vigueur fixée au 1er janvier 2029
- Administration fédérale des contributions – présentation du changement de système
- Administration fédérale des contributions – estimations et facteurs d’incertitude