Dans une analyse publiée le 16 octobre 2026, Swissroc Asset Management souligne l’intérêt des immeubles offrant un potentiel d’amélioration : loyers inférieurs au marché, travaux à entreprendre ou exploitation à optimiser. Cette approche mérite toutefois une lecture prudente. La valeur ne se crée durablement que si l’investissement tient compte du bâtiment, des baux, des coûts, des locataires et du cadre légal.
Le rendement initial ne raconte pas toute l’histoire
Lors de l’achat d’un immeuble, le premier réflexe consiste souvent à comparer le prix demandé avec les loyers encaissés. Cette opération donne un rendement brut, utile pour une première sélection, mais insuffisant pour prendre une décision.
Elle ne tient pas compte des charges non récupérables, des vacances locatives, des honoraires de gestion, de l’entretien courant, des assurances, du financement ni des travaux futurs. Deux immeubles affichant le même rendement brut peuvent ainsi produire des résultats très différents.
L’investisseur doit calculer un revenu net réaliste, puis intégrer les dépenses nécessaires au maintien de la valeur. Une toiture ou un chauffage en fin de vie peut absorber plusieurs années de rendement si son coût n’a pas été anticipé.
Que signifie réellement « créer de la valeur » ?
Créer de la valeur ne consiste pas simplement à augmenter les loyers. Pour un immeuble résidentiel, plusieurs leviers peuvent être envisagés :
- réduire les consommations énergétiques ;
- planifier les travaux avant qu’ils ne deviennent urgents ;
- améliorer l’attractivité et la durabilité des logements ;
- diminuer les périodes de vacance ;
- professionnaliser le suivi des contrats et des charges ;
- valoriser prudemment des surfaces sous-utilisées ;
- améliorer la qualité des parties communes.
Une rénovation peut augmenter la valeur de l’immeuble, réduire certains risques techniques et améliorer le confort. Son intérêt financier dépend toutefois du coût du chantier, des subventions, des économies obtenues et des possibilités légales de répercussion.
Dans le canton de Vaud, les travaux portant sur des logements loués peuvent être soumis à la LPPPL. Une autorisation et un contrôle du revenu locatif après travaux peuvent s’appliquer lorsque le bien entre dans le champ de cette loi. Le potentiel théorique d’augmentation des loyers ne doit donc jamais être assimilé automatiquement à un revenu réalisable.
Examiner les loyers avec prudence
Un état locatif inférieur aux annonces publiées dans le quartier n’est pas nécessairement une anomalie pouvant être corrigée immédiatement.
Il faut examiner chaque bail, sa date, son historique, les adaptations déjà effectuées et les paramètres du droit du bail. Le loyer d’une nouvelle annonce ne constitue pas une preuve suffisante du montant juridiquement applicable à un contrat existant.
Un investisseur prudent devrait distinguer :
- le revenu effectivement encaissé ;
- le revenu contractuel après prise en compte des éventuels impayés ;
- le revenu réalisable à court terme ;
- le potentiel à long terme, soumis aux départs naturels et aux règles légales.
Cette distinction évite de construire un plan financier sur des revenus hypothétiques.
La rénovation doit être intégrée avant l’acquisition
Une visite classique ne suffit pas pour évaluer un immeuble de rendement. Une analyse technique devrait porter sur l’enveloppe, la toiture, les fenêtres, le chauffage, les conduites, les installations électriques, les ascenseurs et les éventuelles substances problématiques.
Dans le canton de Vaud, l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur l’énergie au 1er janvier 2027 renforce l’importance de cet examen. Les bâtiments énergivores, les chauffages fossiles en fin de vie et certaines rénovations de toiture seront notamment concernés par le nouveau cadre.
L’investisseur doit établir un plan de travaux sur plusieurs années et intégrer ces dépenses dans son calcul d’acquisition. Un immeuble proposé à un rendement attractif peut se révéler coûteux si d’importantes interventions ont simplement été reportées par le vendeur.
Le financement influence directement la performance
Le rendement des fonds propres dépend aussi du financement. Un taux hypothécaire favorable peut améliorer temporairement le résultat, mais l’analyse doit résister à plusieurs scénarios.
Il est recommandé de tester l’investissement avec une hausse du coût de la dette, une période de vacance, un dépassement du budget de rénovation et une progression des loyers plus lente que prévu.
La Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0 % lors de son examen du 24 septembre 2026. Cette donnée ne garantit toutefois pas le taux proposé à un investisseur. Les conditions hypothécaires dépendent notamment de la durée, du profil de risque, de l’objet et de la politique du prêteur.
La qualité de gestion devient un actif
Une gérance structurée ne se limite pas à encaisser les loyers. Elle suit les échéances, documente l’état du bâtiment, organise les travaux, contrôle les charges et entretient la relation avec les locataires.
Cette qualité de gestion peut réduire les vacances, les litiges et les interventions en urgence. Elle améliore aussi la fiabilité des données disponibles lors d’une future estimation ou vente.
Pour un investisseur, disposer d’un historique clair des loyers, des travaux, des contrats et des consommations constitue donc une forme de valeur. Un immeuble bien documenté est plus facile à analyser, à financer et à transmettre.
Une analyse fondée sur des scénarios réalistes
Un immeuble de rendement ne devrait pas être acheté sur la seule promesse d’une hausse du marché. Sa performance doit pouvoir reposer sur des éléments contrôlables : qualité de l’emplacement, état technique, solidité de l’état locatif, gestion des charges et programme d’entretien.
Le potentiel de valorisation existe lorsque les améliorations sont techniquement réalisables, juridiquement admissibles et financièrement supportables. Une expertise indépendante, un audit technique et une analyse détaillée des baux permettent de distinguer une véritable opportunité d’une projection trop optimiste.
La création de valeur la plus solide reste celle qui améliore simultanément la qualité du bâtiment, sa gestion et son utilité pour les occupants.
Sources