La suppression de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Dans une recommandation publiée le 15 octobre 2026, le SVIT Romandie attire l’attention sur une conséquence particulière de cette réforme : le financement des travaux dans les propriétés par étages. Pour les copropriétaires, le véritable enjeu consiste à disposer d’un fonds adapté aux besoins futurs de l’immeuble, indépendamment des seuls avantages fiscaux.
À quoi sert le fonds de rénovation ?
Le fonds de rénovation permet à une communauté de propriétaires par étages de constituer progressivement une réserve destinée aux travaux portant sur les parties communes.
Il peut notamment financer la réfection de la toiture ou des façades, le remplacement du chauffage, l’assainissement énergétique, la rénovation des conduites ou la remise en état des installations communes.
La constitution d’un fonds n’est pas automatiquement imposée à toutes les PPE par la législation fédérale. Elle peut toutefois être prévue par le règlement de la communauté ou décidée par l’assemblée des copropriétaires.
Son principal avantage est de répartir l’effort financier dans le temps. Sans réserve suffisante, une rénovation urgente peut nécessiter des contributions extraordinaires élevées, difficiles à supporter pour certains copropriétaires. Cette situation peut retarder les travaux et créer des tensions au sein de la communauté.
Pourquoi la réforme fiscale change-t-elle la réflexion ?
À partir du 1er janvier 2029, la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire ne sera plus imposée. En parallèle, les frais d’entretien de ces logements ne seront en principe plus déductibles aux niveaux fédéral, cantonal et communal.
Selon le SVIT, les versements effectués dans un fonds de rénovation PPE peuvent actuellement être déductibles de l’impôt fédéral direct sous certaines conditions. Le traitement fiscal cantonal n’est cependant pas identique partout.
Le SVIT relève que le canton de Vaud constitue une exception : les versements au fonds de rénovation n’y sont pas déductibles de l’impôt cantonal sur le revenu. En revanche, les prélèvements du fonds servant à financer des travaux d’entretien peuvent être pris en considération proportionnellement, selon leur nature et les règles applicables.
Ces éléments doivent être vérifiés avec une fiduciaire ou l’administration fiscale pour chaque situation. La qualification des travaux, l’usage du logement et la période fiscale concernée peuvent influencer le résultat.
Faut-il augmenter les contributions avant 2029 ?
Il n’existe pas de réponse valable pour toutes les PPE. Augmenter le fonds uniquement pour rechercher une déduction fiscale serait une approche trop limitée, particulièrement dans le canton de Vaud.
La première étape consiste à évaluer les besoins techniques du bâtiment. Une PPE devrait idéalement disposer d’un programme d’entretien couvrant une période d’au moins dix à quinze ans. Celui-ci recense les éléments importants, leur durée de vie probable, l’année envisagée des interventions et leur coût estimatif.
Il devient alors possible de comparer les dépenses futures avec le montant déjà disponible dans le fonds et les contributions annuelles. Si l’écart est important, la communauté peut envisager une augmentation progressive des versements, plutôt qu’un appel de fonds brutal au moment du chantier.
La hausse des contributions doit toutefois rester supportable pour les copropriétaires. Une réserve très élevée n’est pas nécessairement synonyme de bonne gestion si elle ne correspond à aucun besoin documenté.
Est-il préférable d’anticiper certains travaux ?
La perspective de 2029 peut inciter certaines communautés à avancer une rénovation. Une telle décision ne devrait toutefois pas être motivée exclusivement par la fiscalité.
Un projet doit d’abord répondre à un besoin technique, énergétique ou réglementaire. Il faut également tenir compte des délais d’étude, des autorisations, des subventions, des décisions de l’assemblée et de la capacité des entreprises.
Dans le canton de Vaud, la nouvelle loi sur l’énergie et son règlement entreront en vigueur le 1er janvier 2027. Ils introduisent notamment de nouvelles exigences concernant les bâtiments énergivores, les chauffages fossiles et l’utilisation de l’énergie solaire. Ces évolutions renforcent l’intérêt d’une planification coordonnée.
Avant d’avancer un chantier, la PPE devrait demander un diagnostic du bâtiment, comparer plusieurs variantes et établir un budget intégrant les aides financières disponibles. Les subventions doivent généralement être demandées avant le début des travaux.
Quelles décisions l’assemblée devrait-elle préparer ?
La discussion ne devrait pas commencer par un montant de contribution choisi arbitrairement. L’assemblée devrait d’abord disposer d’informations techniques et financières comparables.
La gérance ou l’administrateur peut notamment présenter :
- l’état du fonds et son évolution récente ;
- le programme prévisionnel des travaux ;
- une estimation actualisée des coûts ;
- les variantes de financement ;
- les subventions envisageables ;
- les conséquences d’un report des interventions ;
- la contribution annuelle nécessaire selon plusieurs scénarios.
La communauté pourra ensuite déterminer si le niveau du fonds est suffisant, s’il faut relever progressivement les versements ou prévoir un financement complémentaire.
Les décisions doivent respecter le règlement de la PPE, les règles de majorité applicables et la nature des travaux. En cas d’incertitude, une vérification juridique est recommandée avant le vote.
Un élément important lors de l’achat d’un appartement
L’état du fonds de rénovation influence également l’analyse d’un appartement proposé à la vente. Un fonds apparemment confortable ne suffit pas : il faut le comparer à l’état réel de l’immeuble et aux travaux déjà envisagés.
Avant un achat, il est recommandé de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée, les comptes, le règlement, le budget et les rapports techniques disponibles. Un fonds peu doté dans un bâtiment nécessitant prochainement une rénovation importante peut annoncer des contributions extraordinaires.
Planifier les travaux avant de planifier la fiscalité
La suppression de la valeur locative justifie une réévaluation des stratégies financières des PPE. Elle ne doit cependant pas faire perdre de vue la fonction première du fonds : maintenir durablement la qualité et la valeur du bâtiment.
Une planification technique réaliste, mise à jour régulièrement et comprise par les copropriétaires, reste le meilleur point de départ. Les conséquences fiscales doivent ensuite être intégrées à la réflexion et validées en fonction de la situation de chacun.
Sources