Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle version des Règles et usages locatifs du canton de Vaud, ou RULV, est en vigueur. Ce contrat-cadre complète le droit fédéral du bail et s’applique obligatoirement aux baux à loyer relevant de son champ d’application dans le canton. Pour les propriétaires, les locataires et les gérances, cette entrée en vigueur justifie un contrôle des contrats et des procédures utilisés.
Qu’est-ce que les RULV ?
En Suisse, le droit du bail est principalement régi par le Code des obligations. La législation fédérale peut toutefois être complétée par un contrat-cadre négocié entre les organisations représentatives des bailleurs et des locataires.
Dans le canton de Vaud, ce rôle est assuré par les RULV. Elles précisent les droits et les obligations des parties dans différents moments de la relation locative, de la conclusion du bail à la restitution du logement.
La nouvelle version résulte d’un accord entre l’ASLOCA Vaud, la Chambre vaudoise immobilière, l’USPI Vaud et SVIT Romandie, sous la coordination du département cantonal chargé du logement. Le Conseil d’État vaudois a déclaré le texte de force obligatoire générale le 3 juin 2026. Le Conseil fédéral a approuvé cette déclaration le 19 juin 2026.
Les RULV sont entrées en vigueur le 1er juillet 2026 et resteront obligatoires jusqu’au 30 juin 2032, sauf modification ultérieure du cadre légal.
Pourquoi l’approbation fédérale était-elle nécessaire ?
Un contrat-cadre de baux à loyer peut préciser les dispositions légales et, sous certaines conditions, s’écarter de règles normalement impératives du droit fédéral. Une telle dérogation nécessite l’autorisation du Conseil fédéral.
Le 22 avril 2026, le Conseil fédéral a approuvé les dispositions particulières des nouvelles RULV portant sur trois domaines :
- les sûretés fournies par le locataire, notamment la garantie locative ;
- la sous-location ;
- la restitution anticipée de la chose louée.
Ces domaines correspondent aux articles 2, 21 et 34 des RULV. La décision fédérale ne signifie pas que les règles générales du Code des obligations disparaissent. Elle autorise les dispositions vaudoises concernées à produire leurs effets dans le cadre défini par le contrat-cadre.
Il serait risqué de résumer ces articles par quelques formules générales sans examiner leur texte et la situation concrète. Une question concernant une garantie, une sous-location ou le départ anticipé d’un locataire doit donc être vérifiée à partir de la version en vigueur des RULV, du contrat signé et du droit fédéral applicable.
Les nouvelles règles concernent-elles les baux existants ?
L’État de Vaud indique que les RULV s’appliquent d’office à l’ensemble des baux à loyer. L’Office fédéral du logement précise que les dispositions du contrat-cadre deviennent obligatoires pour les rapports de location compris dans son champ d’application territorial et matériel.
En pratique, les gérances et les bailleurs ne devraient donc pas limiter leur contrôle aux nouveaux contrats conclus après le 1er juillet 2026. Les procédures utilisées pour les baux en cours doivent également être examinées lorsque survient une sous-location, une restitution anticipée, une modification de garantie ou une autre situation régie par les RULV.
Cela ne signifie pas nécessairement que chaque ancien bail doit être remplacé ou signé à nouveau. La marche à suivre dépend du contrat, de ses annexes et de la question traitée. Lorsqu’un document contractuel contient une formulation devenue obsolète ou contradictoire, une vérification juridique est recommandée avant toute modification.
Que doivent contrôler les propriétaires et les gérances ?
La première mesure consiste à vérifier que les nouveaux dossiers locatifs intègrent la bonne version des conditions contractuelles. Les modèles de bail, annexes, courriers types et informations remises aux locataires devraient tous renvoyer aux textes applicables depuis le 1er juillet 2026.
Une attention particulière mérite d’être accordée à trois processus.
La garantie locative
Les documents portant sur la constitution, la gestion ou la libération d’une garantie doivent être cohérents avec les nouvelles RULV et le Code des obligations. Avant d’exiger une forme de sûreté ou de retenir une somme, la base contractuelle et légale doit être contrôlée.
La sous-location
Une demande de sous-location devrait faire l’objet d’un traitement documenté. Le bailleur doit disposer des informations nécessaires pour prendre position, mais sa réponse doit respecter les conditions prévues par le droit applicable. Une acceptation ou un refus ne devrait jamais reposer sur une règle interne qui n’aurait pas été confrontée au nouveau texte.
La restitution anticipée
Lorsqu’un locataire souhaite quitter le logement avant l’échéance contractuelle, la réception et l’examen d’un dossier de candidat repreneur doivent suivre une procédure claire. Les délais, les documents demandés et les communications entre les parties doivent être traçables. Une mauvaise information à cette étape peut rapidement provoquer un différend sur la libération du locataire sortant.
Que doivent retenir les locataires ?
Pour les locataires, les RULV constituent une partie du cadre applicable à leur bail, même si leur contrat ne reproduit pas chaque disposition mot pour mot.
Avant de sous-louer un logement ou d’organiser un départ anticipé, il est recommandé d’informer la gérance par écrit et de conserver une copie des documents transmis. Les échanges oraux peuvent être utiles, mais ils sont plus difficiles à établir en cas de désaccord.
Le locataire devrait également consulter la nouvelle version des RULV plutôt que de se fier uniquement à une ancienne annexe, à un précédent courrier ou à une information générale trouvée en ligne.
Une mise à jour documentaire indispensable
L’entrée en vigueur des nouvelles RULV n’est pas une simple modification administrative. Elle touche des situations courantes et parfois conflictuelles de la gestion locative vaudoise.
Pour les propriétaires et les gérances, la priorité consiste à actualiser les modèles, former les personnes chargées des dossiers et documenter les décisions. Pour les locataires, il est important d’annoncer les changements de situation suffisamment tôt et par écrit.
Le présent article fournit une information générale et ne constitue pas un avis juridique. Toute situation litigieuse ou incertaine doit être examinée individuellement à partir du contrat, des RULV en vigueur et du droit fédéral.